青 岛西海 岸新区 管委 关 于印发 进一步 规范土 地利用 管理工 作的实施意 见的通知

青 西新管 发〔 2019〕8  号

各 大功能 区管委 各 镇人民 政府 ，各 街道办 事处 ，各 管区 ，管 委各部门 ，区 直各单位 ，驻区 各单位：

   《青岛西 海 岸新区关于进一步 规 范土地利用管理工作 的 实施 意见 》已 经管委 区政府 同意 ，现 印发给 你们 ，望 认真贯 彻执行。

青 岛西海 岸新区 管委

201 9 年 3 月 7 日

青岛西海岸新区管委关于印发进一步规范土地利用管理工作的实施意见的通知

为 促进新 区社会 经济快 速发 展 ，强 化土地 资源使 用保 障 ，提 高 土 地 资 源利 用 效率 ， 规 范 土地 利 用管 理 中 涉 及的 综 合 用 地管 理 、土 地用途 变更 及国有 建设用 地分割 转让 等工 作 ，根 据《中华人 民共和 国土地 管理法 》 、 《中 华人民 共和国 城市房 地产管 理法 》、《 闲置土 地处置 办法 》 （国 土资源 部令第 5 3 号 ） 、 《关 于印发 山东 省 新 旧 动 能转 换 重大 工 程 实 施规 划 的通 知 》 （ 鲁 政 发 〔 201 8 〕7 号 ）， 制定本 实施意 见。

   一 、 综合 用 地管理

   （ 一 ） 综 合 用地 ， 指 以 城市 规 划确 定 的建 筑 功 能 使用 需 求为 主 体 的复 合 性用 地 管理 模 式 ， 主 要 包括 土 地混 合 利用 和 建筑 复 合 使 用 方式 ， 使单 一 宗地 上 具有 两 类或 两 类以 上 使用 用 途。

   （ 二 ） 在 符 合城 市 规 划 、 土 地 利用 总 体 规 划和 产 业规 划 ， 符 合 安 全 、 环 境 等要 求 的前 提 下 ， 在 区 域建 筑 总规 模 和比 例 结 构 控 制 范 围内 ， 根据 市 场导 向 和项 目 建设 需 求， 综 合考 虑 区域 环 境、 产 业 发展 、 基 础 设施 等 因 素 ， 合 理 规 划 、 划 定 功能 分 区 ， 引 导 工 业 、 仓储 、 科研 、 商业 、 居住 等 用途 混 合使 用 。

    二 、 用途 变 更

   （ 一） 适 用范围 1. 已 出让的 国有建 设用地 ，因 城市规 划已调 整 ，原 土地用途与 现 城市 规 划用 途 不一 致 的， 按 照本 意 见办 理 。

   （1）已动工开发且依法取得施工许可证（需挖深基坑的 项 目 ，基 坑开挖 完毕 ；使 用桩基 的项 目 ，打 入所有 基础 桩 ；其 他项 目 ，地 基施工 完成三 分之一 ）的 旅游 、娱乐 、商 业 、商 品住宅等 四 类经营 性国有 建设用地 ，符 合城市 规划的 前提下 用途可 相互转 换。

    （2）除旅游、娱乐、商业、商品住宅用地之外的其他用 途土 地 ，在 符 合城 市 规划 的 前提 下 用途 可 互相 转 换。

    （3）未开发的国有建设用地被认定为闲置土地的，按《 闲置 土地处 置办法 》规定 依法处 置。 属 企 业利 用 存量 用 地转 型 升 级 ， 需 重 新确 定 混合 功 能类 型 及 用 途 比例的 ， 按 新 区 《关 于 印发 城 市建 设 综合 用 地 规 划和 土 地管 理 实 施办 法 的通知 》 （青 西 新管 发 〔 2018 〕 5 2 号 ） 文 件 规定 办 理。

    2 .原土地出 让 合同约定或者划拨 决 定书规定的改变用途 予 以收回的土地（除保障性住房等限制性用地 外 ） ，如符合上述条 件 ，经批 准也可 按本意 见办理 用途变 更手续。

    （ 二 ） 办 理 方式

    1. 符 合城市 规划 ，原 为划拨 用地 ，可 按照协 议补差 价方式办 理 出让或 土地用 途变更 手续 ；原 为出让 用地 ，可 按照存 量补地价 方 式办理 土地用 途变更 手续。

    2. 规 划用途 变更后 的土地 使用权 使用年 期按照 法律规 定的 最 高年期 确定， 自区政 府批准 之日起 计算。

    3. 土 地评估 时点按 向国土 主管部门申请办理土 地用途 变更 的 时 间确定 ， 调 整 土地 用 途 的 ， 需 补 缴的 土 地价 款 等于 新 、 旧用 途 楼 面地 价 之差 乘 以建 筑 面积 ； 土地 用 途与 容 积率 同 时调 整 的， 需 补 缴的 土 地价 款 等于 新 用途 楼 面地 价 乘以 新 增建 筑 面积 ， 加上 新 、 旧 用 途楼 面 地价 之 差乘 以 原建 筑 总面 积 。 土 地 用途 调 整前后 土 地 出让 金 差额 为 负的 不 予退 还 高出 部 分土 地 出让 金 。

    （ 三 ） 办 理 程序

    1. 对 已出让 的国有 建设用地 ，因 城市规 划已调 整需办 理土地 用途 、容 积率变 更的 ，用 地单位 需首先 向规划 主管 部门申 请出具 变 更后宗 地的规 划用地 指标条 件。

    2. 申 请办理 土地用 途变更 的 ，办 理变更 前应由 区招商 中心会 同 相关主 管部门 对宗地 是否 享有扶 持 （优惠 ）政 策及限 制性条件 进 行审核 ，并 向国土 主管 部门出 具审核 意见 。对 已享有 扶 持 （优 惠 ）政 策的 ，由 区招商 中心会 同相关 主管 部门提 出办理 意见报管 委 （区政 府）研 究确定。

    3. 用 地单位 持申请书 、规 划变更 用地指 标审批 意见 、土 地出 让 合同 、产 权证书 及区招 商中心 出具的 审核意 见等相 关图文 资料 向 国土主 管部门 申请办 理土地 用途、 容积率 变更手 续。

    4. 已 开发建 设的用 地在办 理土地 用途变 更后 ，对 于已建 的建 筑 物需变 更房屋 用途的 应由 区城建 、规 划 、消 防等主 管部门 充分 论 证原建 筑设 计结构 、承 载能力 、消 防安全 等因素 ，并 出具相关 论 证意见。

    三 、 工业 用 地分割

    工 业 用地 一 旦出 让 ， 原 则 上不 予 分 割 ， 但为 促 进新 旧 动能转 换 拓 展用 地 空间 ， 有 效 盘活 闲 置 、 低 效 利用 土 地 ， 统 筹 推进 城 镇 低 效 用地 再 开发 ， 在 不 改变 原 使用 功 能和 土 地 用 途等 前 提 下 ， 确 需 分 割的 ， 须 经 区规 划 、 消 防 、 招 商 等主 管 部门 审 核同 意 ， 分割 后 的 宗地 面 积原 则 上不 低 于 1 5 亩。

    1. 分 割后宗 地为空 地的 ，在 分割前 须经区 招商中 心对拟 合作 或 引进的 新项目 的投入 产出 、产 业主导 方向 、生 产业态 等进行综 合 评审。

    2. 对 已建成 的项目 用地 ，保 持现状 办理分 割手续 的 ，土 地分 割 后土地 使用者 应保持 地上现 有消防 、燃气 、供（ 排 ） 水 、内部 通 道等公 共设施 的正常 使用功能 ，如 分割后 新建或 拆除重 建建筑 物 、构 筑物 ，应 遵守国 家有 关法律 法规 、规 范规定 和城 市规划的 要 求，按 照